Acheter un bien immobilier aux enchères au tribunal : les étapes

En bref. Au tribunal, vous n’enchérissez pas vous-même : un avocat inscrit au barreau de ce tribunal porte vos enchères. Vous lui remettez d’abord une garantie de 10 % de la mise à prix, 3 000 € au moins. Les enchères s’arrêtent 90 secondes après la dernière offre. Une surenchère reste ensuite possible pendant 10 jours, et le prix se paie dans les 2 mois suivant l’adjudication définitive.

De quelle vente parle-t-on ?

Ce guide décrit la saisie immobilière : un créancier impayé fait vendre le bien de son débiteur. La vente a lieu aux enchères publiques, à l’audience du juge de l’exécution. Les ventes devant un notaire et les ventes de l’État suivent d’autres règles.

La mise à prix est le montant d’où partent les enchères. C’est le créancier qui la fixe. Elle n’annonce pas le prix final : les enchères peuvent monter à partir de ce montant. Si personne n’enchérit, le créancier est déclaré adjudicataire d’office à ce montant.

1. Repérer la vente

La vente est annoncée entre un et deux mois avant l’audience : un avis est affiché au tribunal et publié dans un journal d’annonces légales. Il indique la description sommaire du bien, son occupation éventuelle, la mise à prix, le jour, l’heure et le lieu de la vente, et le cas échéant les dates de visite. Vous pouvez aussi suivre les ventes par région sur Enchéris.

2. Lire le dossier de la vente

Le document à lire est le cahier des conditions de vente. Il se consulte au greffe du juge de l’exécution ou au cabinet de l’avocat du créancier. Il contient notamment :

• la désignation du bien, l’origine de propriété, les servitudes et les baux,
• le procès-verbal de description,
• les conditions de la vente et la mise à prix.

Le procès-verbal de description, établi par un commissaire de justice, donne la composition et la superficie des lieux, les conditions d’occupation et les droits dont les occupants se prévalent.

L’adjudication ne vous donne que les droits qu’avait l’ancien propriétaire. Ce que disent ces documents compte donc autant que le bien lui-même.

3. Visiter le bien

Le juge détermine les modalités de visite, à la demande du créancier poursuivant. Quand des dates sont prévues, l’avis de vente les indique : regardez-le tôt.

4. Choisir un avocat

Les enchères sont portées par un avocat inscrit au barreau du tribunal judiciaire où la vente a lieu : pour une vente à Fort-de-France, un avocat du barreau de la Martinique. Il ne peut être porteur que d’un seul mandat : deux candidats au même bien ont donc chacun leur avocat. Demandez-lui le montant de ses honoraires avant de vous engager.

Ne peuvent pas enchérir : le débiteur saisi, les auxiliaires de justice intervenus dans la procédure et les magistrats du tribunal.

5. Remettre la garantie et l’attestation

Avant d’enchérir, vous remettez à l’avocat, contre récépissé, une caution bancaire irrévocable ou un chèque de banque de 10 % de la mise à prix, 3 000 € au moins. Si vous ne remportez pas la vente, la somme vous est rendue dès la fin de l’audience. Si vous la remportez sans payer ensuite, vous la perdez.

Pour un logement, l’avocat vous demande aussi une attestation sur l’honneur, datée et signée. Elle dit notamment si le bien est destiné à votre occupation personnelle et si vous avez été condamné à certaines peines prévues par la loi.

6. Fixer votre limite

La loi dit que les enchères sont « pures et simples » : vous ne pouvez pas y ajouter de condition, par exemple l’obtention d’un prêt. Préparez donc votre financement avant l’audience, et comptez ce que vous paierez en plus du prix :

• les frais de poursuite, fixés par le juge et annoncés avant l’ouverture des enchères,
• les droits de mutation,
• les honoraires de votre avocat.

Décidez de votre montant maximum avant l’audience.

7. Le jour de l’audience

1. Le juge rappelle la mise à prix, et les frais de poursuite sont annoncés.
2. Les avocats portent les enchères. Chaque enchère doit couvrir la précédente.
3. Les enchères s’arrêtent quand 90 secondes se sont écoulées depuis la dernière. Le temps est décompté seconde par seconde, de façon visible ou sonore.
4. Le juge constate le montant de la dernière enchère : c’est l’adjudication.
5. Avant la fin de l’audience, l’avocat du dernier enchérisseur déclare son identité au greffier.

8. Après l’adjudication

• Surenchère. Pendant 10 jours, une autre personne peut proposer au moins 10 % de plus : voir le guide sur la surenchère.
• Paiement du prix. Il est versé au séquestre ou à la Caisse des dépôts et consignations, selon le cahier des conditions de vente, dans les 2 mois à compter de l’adjudication définitive. Passé ce délai, des intérêts au taux légal s’ajoutent. Votre avocat vous indique la date exacte.
• Frais et droits. Les frais de poursuite et les droits de mutation sont payés en plus du prix, avec un justificatif remis au greffe dans ce même délai.
• Si vous ne payez pas. Le bien peut être remis en vente : c’est la réitération des enchères. La vente est résolue, vous perdez la garantie et les sommes déjà versées, et vous devez la différence si le bien se revend moins cher.

9. Si le bien est occupé

Lisez d’abord le cahier des conditions de vente : il peut prévoir le maintien dans les lieux de l’ancien propriétaire. Sinon, le jugement d’adjudication vaut titre d’expulsion contre lui. Vous pouvez le faire exécuter, contre lui et contre tout occupant de son chef sans droit qui vous soit opposable, une fois le prix versé ou consigné et les frais payés.

Pour un logement, l’expulsion ne peut en principe avoir lieu que 2 mois après le commandement de quitter les lieux. Sauf exceptions, aucune expulsion n’est exécutée du 1er novembre au 31 mars. Parlez-en à votre avocat avant d’enchérir.

Polynésie française, Nouvelle-Calédonie, Saint-Martin et Saint-Barthélemy : ce guide décrit les règles en vigueur dans l’Hexagone, en Corse et dans les départements d’outre-mer. Dans ces territoires, la procédure, les délais et les impôts peuvent être différents : demandez à un avocat inscrit au barreau local quelles règles s’appliquent, et reportez-vous aux documents officiels de chaque vente.

Ce guide résume les règles générales. Il ne remplace pas le conseil d’un avocat, et les documents officiels de chaque vente font foi.